생활숙박시설, 오피스텔로 바꾸면 세금은 얼마나 달라질까
국토교통부가 생활숙박시설(생숙)을 오피스텔로 전환할 수 있는 요건을 완화하는 대책을 발표했습니다. 생숙은 주거용으로 사용할 수 없어 문제가 되었던 만큼, 용도 변경을 통해 발생할 세금 변화와 장단점을 비교해보는 것이 중요합니다.
취득세: 생숙과 오피스텔의 동일한 세율
생숙은 주택이 아닌 일반건축물로 분류되며, 취득세율은 4.6%(지방교육세, 농어촌특별세 포함)로 다주택자 중과가 적용되지 않습니다. 분양대금 중 건물분 부가세는 환급받을 수 있습니다. 오피스텔도 동일한 4.6%의 취득세율이 적용되며, 임대사업자 등록 여부에 따라 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
주택임대사업자로 등록할 경우 일정 조건에서 취득세 감면 혜택이 있지만, 10년 의무임대기간과 임대료 증액 제한(5%)이 따릅니다. 일반임대사업자는 부가세 환급은 가능하나, 취득세 감면 혜택은 없습니다. 다만, 생숙과 오피스텔 모두 ‘생애 최초 취득세 감면’ 혜택은 적용되지 않습니다.
재산세·종합부동산세: 용도에 따른 큰 차이
재산세는 생숙과 오피스텔의 용도에 따라 크게 달라집니다. 생숙은 일반건축물로 분류되며, 건물분은 시가표준액의 70%를 과세표준액으로 삼아 0.25%의 세율을 적용합니다. 오피스텔은 주거용과 업무용에 따라 세율이 달라지며, 주거용은 개별주택가격의 60%를 과세표준액으로 하여 0.1~0.4%의 세율을 적용합니다.
종합부동산세는 생숙은 주택 수에 포함되지 않지만, 주거용 오피스텔은 포함됩니다. 다만, 임대사업자로 등록된 주거용 오피스텔은 종합부동산세 대상에서 제외됩니다. 업무용 오피스텔은 생숙과 동일한 일반건축물로 간주되어 토지분에 대해 종부세가 부과될 수 있지만, 실제 과세 대상은 많지 않습니다.
양도세와 임대 소득세: 세율과 과세 대상
양도세는 생숙과 오피스텔의 용도에 따라 달라집니다. 생숙은 일반세율이 적용되며, 1년 미만 보유 시 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상은 6~45%의 세율을 따릅니다. 오피스텔도 업무용으로 사용할 경우 동일한 일반세율이 적용됩니다.
주거용 오피스텔은 주택으로 간주되어 1가구 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세 면제가 가능하지만, 다주택자일 경우 중과세율이 적용됩니다. 특히 생숙을 주거용으로 사용했다면, 양도세 계산 시 주택으로 간주될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.
사업소득세의 경우, 생숙의 숙박업과 업무용 오피스텔 임대는 소득세와 부가세가 부과됩니다. 주택임대사업은 부가세가 면제되지만, 업무용 오피스텔은 월세와 보증금 이자 상당액(1.2%)에 부가세가 추가됩니다.